万亿市场迎重大利好！证监会发声，公募REITs关键制度将迎新进展

近日，中国证监会发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文，文章表示，证监会“正在研究制定基础设施REITs扩募规则”、“正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地”等重要内容。

作为全球大类资产重要一极，机构普遍预测中国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。多家机构接受券商中国记者采访时表示，此次证监会提出建立健全的REITs扩募机制，有利于推动现有项目实现优质资产的持续注入，有助于推动市场规模稳步增长，改善流动性，提升稳定性，为更多长期性的资金入市创造条件，是中国公募REITs市场走向成熟阶段的关键机制。

在保障房市场上，保障性租赁住房公募REITs可为新项目投资提供资本金、提升保障性租赁住房行业直接融资比例、降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险。对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

深入推进公募REITs试点

证监会指出，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

另一方面，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

扩募机制明确，REITs市场有望进一步扩容

扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。参考国外成熟REITs市场，REITs本身均具备扩募功能，通过扩募行为实现REITs的外延式增长，REITs市场规模将得到进一步扩容。

在海外市场上，当市场发育一段时间之后，新发公募REITs数量有限，资产规模的扩张往往靠扩募。比如，一个商业地产类REITs上市之后，不断将新的商业地产注入这个产品，从而提升资产规模。

中金公司在接受券商中国记者采访时表示，2021年11只REITs发行上市并平稳运营，但与成熟市场不少规模超千亿元人民币的REITs相比，当前境内公募REITs上市初期资产管理规模较小，规模经济效应和品牌效应尚不显著。试点原始权益人普遍为各行业领先的基础设施龙头，多持有大量符合质量标准的基础设施资产，因此在不断扩大REITs试点数量的同时，尽快引入扩募机制推动现有项目实现优质资产的持续注入，有助于推动市场规模稳步增长，改善流动性，提升稳定性，为更多长期性的资金入市创造条件。

中金公司表示，存量REITs扩募并不断吸收优质资产可以实现多方共赢：原始权益人实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；基金管理人通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善；市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价的“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

国泰君安资管REITs团队认为，扩募机制的引入对国内基础设施REITs市场的发展具有重要意义。对REITs本身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资单一基础设施项目带来的风险；对市场而言，REITs二级市场交易相对活跃，为基础设施资产大宗交易提供了“定价锚”和流动性，同时大宗交易市场为资本市场带来了优质资产来源；对基础设施REITs发起人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资工具的范畴，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，对发起人通过REITs实现资产盘活的意愿起到了重要促进作用。

推动保障性租赁住房公募REITs落地

证监会指出，目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

中金公司表示，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋，改善租购比例是未来中国住房市场发展的主旋律之一。其中，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

中信证券也认为，公募REITs助推保障性租赁住房市场良性发展：

一、有效补充保障性租赁住房现有融资渠道。目前保障性租赁住房以债务性融资为主，权益融资手段匮乏抑制了行业投资能力。保障性租赁住房公募REITs可为新项目投资提供资本金、提升保障性租赁住房行业直接融资比例、降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险。

二、实现保障性租赁住房良性投资循环。保障性住房新增投资压力较大，公募REITs可盘活前期建设形成的大量优质资产，提前收回沉淀资本金，缓释新增项目建设压力。对于发行人来说，可以借助公募REITs建立可持续发展的“开发、运营、盘活”的低成本、低杠杆经营模式，实现保障性租赁住房良性投资循环。

三、引导运营管理机构提升运营水平和服务质量。公募REITs是公开募集并交易的金融产品，底层资产运营数据将完整透明的向资本市场披露，其次产品端会设定市场化运营管理考核机制，市场监督和运营考核机制将推动运营机构不断提升运营水平和服务质量，建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制。